Miasto i Gmina Końskie Biuletyn Informacji Publicznej

Znak: ZP. 271. 39.2017.EP

Końskie 28.12.2017

UNIEWAŻNIENIE

Dotyczy postępowania o udzielenie zamówienia publicznego: Zarządzanie i administrowanie gminnym zasobem nieruchomości Miasta i Gminy Końskie.

Informuję, że postępowanie na realizację w/w zadania zostaje unieważnione na podstawie art. 93 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 29 stycznia 2004. Prawo zamówień Publicznych (Dz.U. z 2017r. nr 1579 z późn. zm), zwaną dalej „ustawą pzp”. Postępowanie obarczone jest niemożliwą do usunięcia wadą uniemożliwiającą zawarcie nie podlegającej unieważnieniu umowy w sprawie zamówienia publicznego wynikającą z dokonania przez Zamawiającego czynności z naruszeniem art. 29 ust.1 i 2 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy pzp.

UZASADNIENIE

Po otwarciu ofert, w trakcie trwania czynności ich badania Zamawiający powziął informację o istnieniu rozbieżnego opisu w SIWZ (przedmiot zamówienia-katalog zadań Zarządcy, sposób obliczenia ceny, a  wzór umowy – sposób rozliczania z Wykonawcą), co z pewnością mogło wywrzeć wpływ na wynik postępowania.

W przedmiotowym postępowaniu Zamawiający wprowadził niejednoznaczne zapisy:

-zapisy zawarte SIWZ:

 „…10.1 Wykonawca poda cenę oferty w Formularzu Ofertowym sporządzonym według wzoru stanowiącego Załącznik Nr 6 do SIWZ.

10.2.  Miesięczne stawki za 1m² zarządzanych i administrowanych lokali mieszkalnych, użytkowych oraz garaży i terenów pod garażami, oraz administrowania lokalami mieszkalnymi i użytkowymi we wspólnotach mieszkaniowych należy podać według poniższego wzoru:

a) stawka /brutto/ za zarządzanie lokalami mieszkalnymi (100% własność) ………….zł/m²,

b) stawka /brutto/ za zarządzanie lokalami użytkowymi (100% własność) …………zł/m²,

c) stawka /brutto/ za zarządzanie garażami ……….. zł/m²,

d) stawka /brutto/ za zarządzanie terenami pod garażami ………… zł/m²,

e) stawka /brutto/ za administrowanie lokalami mieszkalnymi i użytkowymi we wspólnotach mieszkaniowych ……… zł/m².

Powyższe stawki powinny zawierać koszty zarządzania, eksploatacji oraz napraw bieżących skalkulowane łącznie w zależności od rodzaju zarządzanych
i administrowanych nieruchomości,…”,  oraz zapisy zawarte w katalogu zadań Zarządcy - załącznik nr 5 umowy.

Z kolei w projekcie umowy zawarto następujące zapisy:

w § 7 projektu umowy :

……..Ustala się następujące zasady rozliczeń finansowych:

1. Dochody w rozumieniu ustawy o finansach publicznych, a także przychody w rozumieniu ustawy o rachunkowości z tytułu gospodarki nieruchomościami, które obejmuje niniejsza umowa są dochodami (przychodami) Miasta i Gminy Końskie.

2. Wydatki w rozumieniu ustawy o finansach publicznych, a także koszty w rozumieniu ustawy o rachunkowości dotyczące gospodarki nieruchomościami, które obejmuje niniejsza umowa są wydatkami/kosztami Miasta i Gminy Końskie.

3. Zarządca na podstawie niniejszej umowy zawiera z dostawcami usług związanych
z zarządzanym mieniem umowy w imieniu własnym i na własny rachunek.

4.W związku z ustępem 2 i 3 Zarządca obciąży Zamawiającego wydatkami/kosztami, związanymi z zarządzanym mieniem, a w szczególności kosztami remontów i bieżącej konserwacji, kosztami dostawy mediów i pozostałych konserwacji, kosztami inwentaryzacji, ubezpieczeń, kosztami opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi, kosztami opłat komorniczych, kosztami utrzymania porządku i czystości, kosztami utrzymania terenów zielonych i pozostałych terenów i innymi kosztami wyżej niewyspecyfikowanymi występującymi sporadycznie, zaakceptowanymi przez Zamawiającego z wyjątkiem kosztów ogólnych zarządu Zarządcy, które stanowią element wynagrodzenia za usługę. Za koszty ogólne zarządu Zarządcy Zamawiający uznaje: koszty związane z realizacją usługi (koszty organizacji i utrzymania biura),
a w szczególności koszty wynagrodzeń i pochodnych zatrudnionych pracowników, zakupu materiałów biurowych i papieru, koszty korespondencji, wysyłanych wezwań
do zapłaty, drukowania i doręczania książeczek czynszowych, koszty eksploatacji urządzeń biurowych i pozostałe koszty prowadzenia ewidencji księgowej zdarzeń gospodarczych.

Obciążenie wydatkami/kosztami, związanymi z zarządzanym mieniem nastąpi
na podstawie faktur lub innych dowodów dopuszczonych przez Zamawiającego…”.

- w § 8 projektu umowy:

1. Strony ustalają, że Zarządca, w ramach wykonywania czynności zarządzania będzie naliczał i pobierał zgodnie z zawartymi umowami od najemców lokali mieszkalnych należności z tytułu czynszu wraz z należnymi odsetkami w przypadku nieterminowych wpłat.

2. Strony ustalają, że Zarządca w ramach wykonywanej umowy obciąży Zamawiającego miesięcznymi stawkami opłat w nieruchomościach stanowiących 100% własność Zamawiającego wynikających z:

a) określonej stawki /brutto/ za wykonywanie usług, o których mowa w § 3 pkt 1 niniejszej umowy na kwotę ……. zł za 1 m² zarządzanej powierzchni lokali mieszkalnych zgodnie z załącznikiem Nr 1. Koszty zużycia mediów będą rozliczane przez Zarządcę na podstawie refaktur przedłożonych Zamawiającemu,

b) określonej stawki /brutto/ za zarządzanie i eksploatację lokali użytkowych, o których mowa w § 3 pkt 2 niniejszej umowy strony ustalają na kwotę ………. zł. za 1 m² zarządzanej powierzchni lokali użytkowych zgodnie z załącznikiem Nr 2,

c) określonej stawki /brutto/ za zarządzanie garażami, o których mowa w § 3 pkt 3 niniejszej umowy strony ustalają na kwotę …….. zł. za m². Dodatkowo koszty utrzymania terenu pod garażami w wysokości ……… za m², zgodnie z załącznikiem Nr 3.

3. Strony ustalają, że Zarządca w ramach wykonywanej umowy obciąży Zamawiającego stawką opłat /brutto/ w nieruchomościach stanowiących własność Zamawiającego we wspólnotach mieszkaniowych, o których mowa w § 3 pkt 4, na kwotę ………zł za 1 m² administrowanej powierzchni lokali mieszkalnych zgodnie z załącznikiem Nr 4 do niniejszej umowy…”,

Powyższe zapisy pozostawiają dowolność  interpretacji Wykonawcy. Niespójność ta polega na tym, że z elementów wyceny można by wyprowadzić m.in. wniosek
o możliwości co najmniej dwukrotnego zwiększenia wartości (ceny jednostkowej) usługi przez Wykonawcę podczas realizacji zadania. Nie może zostać ona uznana za nieistotną.

Załącznik nr 5- katalog zadań Zarządcy opisuje zadania i prace do wykonania zawarte również w § 7 ust. 4 projektu umowy tj.: Pkt IV ppkt 16 Zarządca na własny koszt ubezpieczy powierzone mu budynki (§ 7 ust. 4 projektu umowy mówi, że Zarządca obciąży Zamawiającego).

Pkt VI prace konserwacyjne ( opisany szereg zadań), utrzymanie czystości i porządku, konserwacja terenów zielonych (§ 7 ust. 4 projektu umowy, mówi że Zarządca obciąży Zamawiającego).

Wskutek opisanej niejednoznaczności, oferty Wykonawców okazały się nieporównywalne.

Wadę tę należy uznać nie tylko za istotną w stopniu, który mógł wywrzeć wpływ na wynik postępowania, ale i za nieusuwalną na tym etapie postępowania. Po otwarciu ofert niemożliwa jest m.in. bowiem zmiana treści oferty, oraz prowadzenie negocjacji dotyczących złożonej oferty co wynika z art. 87 ust. 1 ustawy pzp.

 Nie ulega wątpliwości, że wzór umowy w sprawie zamówienia publicznego jest integralną częścią SIWZ, zaś jego postanowienia nie mogą być sprzeczne z opisem przedmiotu zamówienia. Na gruncie pzp nie sposób uznawać któregokolwiek z w/w elementów SIWZ za istotniejszy. Obydwa elementy powinny być
ze sobą spójne i w sposób jednakowy opisywać m.in. przedmiot zamówienia. (Wyrok z dnia Sygn. Akt KIO/KD 17/14).

Reasumując przedmiotowe postępowanie unieważnia się na podstawie art. 93 ust. 1 pkt 7 ustawy pzp (Dz.U. z 2017r. nr 1579 z późn. zm).